物流地产丨研究报告
核心摘要：
近几年基于国内物流行业的稳健增长，拉动物流仓储费用逐年提升。年中国物流保管费用达到了5.6万亿元，同比增长了8.8%，占物流行业总费用规模的33.5%，但高端物流地产设施缺口仍然明显。目前物流地产领域的投资规模整体成上升趋势，但涨幅逐降，物流地产正由“增量时代”迈入“存量时代”。
物流地产作为服务于实体经济生产经营活动的产业地产，近年来受到*府部门的高度重视，国务院联合多部门出台多项红利*策，推动物流地产的高速发展。同时，我国高端制造业强势发展，高技术产业投资规模持续扩大，后疫情时代，国内经济的逆势增长，带动消费总量攀升，共同为物流地产行业的发展提供动力。
国内物流地产行业由于其资产的稀缺性，正逐渐成为资本圈内炙手可热的赛道。在资产壁垒、规模经济和网络效应的共同作用下，行业形成稳固的行业护城河，后发者难以超越。同时，物流地产基金走上前台，为企业融资、盘活资金、提升盈利提供更多机会。
物流地产强者恒强，现在已经入局且已经形成了一定规模的公司具有规模上的先发优势，已经持有的资产形成壁垒，后发者难以替代，庞大的规模同时可以形成规模经济。此外，行业正由传统的单一仓储功能向多经营性功能转变。初识物流地产
物流地产是现代物流体系的重要组成部分物流地产分属工业地产，是房地产轻资产化的重要存量运营细分领域。这一概念最早由物流地产行业巨头普洛斯于上世纪80年代提出并实践，指的是企业经营现代化的物流设施的不动产载体。物流地产开发商根据物流企业客户的需要，选择合适的地点，投资和建设企业业务所需要的专业现代化物流设施。现代物流地产以物流园区为核心载体，建设、运营与管理物流仓库、配送中心、分拨中心等专用物流设施，并与制造企业、物流企业、零售企业等供应链环节上的客户建立合作关系，提供包括园区租赁、园区运营、配送服务等在内的增值服务。物流地产主要经营环节包括选址拿地、开发建设、运营管理以及基金运作等。对于物流园区来说，高标仓的运营效率直接决定着其园区功能的实现。因此，高标仓是促进现代物流地产产业发展和发挥产业效能的关键所在。高标仓：物流地产开发商的核心战场现代仓储不是传统意义上的“仓库”或者“仓库管理”，是利用自建或者租赁库房或场地，进行储存保管、装卸搬运、配送货物的现代化物流活动，在供应链中扮演者资源提供者的独特角色。按照仓储的水平高低，可将仓储划分为高标仓和传统仓，高标仓和传统仓存在明显的差异，主要表现在如下方面：空间利用：高标仓储的规划容积率较高，部分项目的容积率达到2.5-3，空间使用效率是传统仓储的3倍左右，可大幅降低土地成本。项目选址：高标仓储选址靠近公路、机场、港口等交通枢纽地段，交通便捷，其辐射区域更为广泛，能够降低运输成本。自动化水平：高标仓储可实现作业高机械化和自动化，既提高了运行效率，又减少了人工需求，降低了综合管理成本。合规属性：高标仓项目所有权属清晰、土地性质明确，可避免投资开发和运营管理中产生纠纷，保障仓储项目的顺利推进。中国物流地产行业市场情况
行业规模处于上升期，但仍具有较大发展空间从物流保管费用规模来看，近几年基于国内物流行业的稳健增长，拉动物流仓储费用逐年提升。-年物流保管费用保持持续增长态势，年中国物流保管费用达到了5.6万亿元，占物流行业总费用规模的33.5%。从物流地产设施建设角度来看，以仓储设施总面积为例，国内通用仓库总面积仍大幅领先高标准仓库总面积。年通用仓库面积为11.45亿立方米，相应的高标准仓库面积仅为3.45亿立方米。从人均物流地产面积看，横向对比发达国家日本和美国，年日本人均现代物流地产为4.0平方米/人，美国为3.7平方米/人，这一数据在中国为0.7平方米/人。整体来看，近几年国内物流保管费用仍然呈现逐年攀升趋势，市场规模将继续扩大，但是高标准的物流地产设施仍然占总物流地产设施比例较低（以高标准仓库为例），人均物流地产面积较发达国家差距明显，反映出国内物流地产行业仍具有较大发展空间。物流地产投资周期特征
“增量”迈入“存量”，物流地产投资具备独立性、长期性从仓储固定资产投资完成额增速来看，-年保持高速增长趋势，但从年开始国内仓储固定投资完成额下降明显，年有所回升但仍低于年以前水平。从全社会固定投资情况看，整体呈规模上涨趋势，但涨幅逐年下降。全社会固定资产投资和经济周期（GDP）有周期强相关，但是物流地产周期具备明显独立性，同时在产业逻辑上，对应了经济结构变化的特征。整体来看，近几年国内仓储行业固定资产投资大幅收缩，但市场规模依旧保持增长态势，反映出国内物流地产行业从增量市场高速发展转向存量市场转型升级的发展阶段。中国物流地产行业发展历史
行业稳步调整，参与主体趋于多元物流地产始于20世纪80年代开始在欧美等发达国家中发展，在国外发展的较为成熟后才进入中国。年，提出“物流地产”概念的普洛斯进入中国开始“圈地运动”，同时将仓储物流设施的国际标准带入国内，至此国内的物流地产的发展拉开序幕。现状1：物流地产整体效率偏低
国内物流费用成本控制进入瓶颈期目前，我国物流行业市场规模已位居世界第一，但从物流成本与物流基础设施建设水平看，整体物流效率仍有待提升。年，国内物流费用总额为16.7万亿元，占GDP比重达到14.6%，远高于欧美国家10%以下的水平。就社会物流费用占GDP比重来说，截至年仍处于下降趋势，但近年来几乎无明显变化，物流费用控制面临明显瓶颈。其中，年中国物流费用中仓储（保管）费用占GDP比重为5.0%，横向对比美国，其中仓储（保管）费用占GDP比重仅为2.5%，中国仓储（保管）费用占比下降仍有空间。现状2：高标仓区域分布的不平衡
物流地产的需求主要集中三个经济带仓储类项目的发展与繁荣的首要条件是选址，其项目能否取得成功与所在区域的经济发展水平、产业结构和交通布局网络密切相关。由于地区发展的差异性，目前我国的高标仓主要分布于长三角、珠三角与环渤海区域，整体出租情况良好。机遇1：制造业推动高标仓需求上涨
高端制造业表现强劲，逐步成为高标仓的主要需求来源进入21世纪后，我国制造业逐步从传统低端制造业向新兴高端制造业转型升级。年，我国高技术制造业增加值增长18.2%，增速比规模以上工业增加值快8.6个百分点，全年高技术产业投资规模也较上年增长17.1%。分产品看，新能源汽车、工业机器人、集成电路、微型计算机设备产量分别增长.6%、44.9%、33.3%、22.3%。相比于传统制造业，汽车、机械、电子通讯、计算机等高端制造业的产品结构较为复杂、供应商众多、产品更新迭代快，因此供应链效率尤为重要，这导致高端制造业也成为了高标仓的重要租户群体。机遇2：消费助力物流地产稳定发展
后疫情时代，中国消费市场提质扩容，新兴驱动力为物流地产行业保驾护航跨入新的十年，中国将面临更复杂多变的市场环境，其中最主要的挑战来自于经济增速的放缓及零售额增速放缓。然而，在中国消费市场提质扩容的大背景之下，叠加新冠肺炎疫情的推动，物流地产行业衍生出了新兴驱动力。随着消费渠道拉直，制造效率提升，物流地产开始衍生出多元的中转功能，与现阶段商业业态的改变相辅相成，诸如冷链物流、生鲜电商以及社区团购开始发力，助力物流地产行业持续发展。机遇3：科技让物流地产更高效
人工智能将物流地产推向智慧时代不同于劳动密集型的传统物流行业，智能物流体现出技术密集、以机器替代人力、土地利用效率大幅提升等特点，能够有效的在物流的运输、仓储、配送以及客服和管理阶段应用。在物流地产领域，物流行业的前沿科技的应用主要分布在仓储系统、搬运输送系统、分拣拣选系统以及信息管理软件四个模块。相比于传统物流仓储系统，现代物流地产的智能仓储优势明显，能够更高效的利用空间，提高存量，实现动态存储，节约人力，具备极高的可视化程度和管理效率。这使得现代物流地产具备极高的市场欢迎度，进一步促进行业的蓬勃发展。机遇4：物流地产成为资本宠儿
物流地产的投资回报率高于其他商业地产资产在物流园区进行投融资的过程中，租金价格、物业出租率、土地价格和资金成本是最为核心的要素。租金价格：市场需求迅速放量，未来租金价格维持上涨，但同时需要