主持嘉宾
高力国际中国区董事总经理邓懿君
讨论嘉宾
ESR中国首席运营官周波
高盛亚洲董事总经理魏杰
东久新宜集团首席投资官陈名
瀚溥物流地产联合创始人兼首席执行官许汉斌
东百集团联席总裁朱一兵
邓懿君：我们这一场聊聊物流的话题，刚才两位重量级的嘉宾已经从宏观的层面，以及企业的层面讲了很多。一谈到物流，大家就会说你们物流圈最近日子挺好过的，所有钱都涌进物流领域了，房企是不是也应该做做物流。所以我第一个问题就问问各位嘉宾，讲讲物流圈是否有很多的机遇和挑战？我们先说机遇，为什么大家会这么喜欢物流，我们先从朱总开始。
朱一兵：东百集团可能大家不是很熟悉，我们是一家福建企业，建立时间非常久远了，我们是在建国的时候就有了，目前是A股上市公司，到目前为止已经有65年的历史，主要是致力于做商业，最近也在突破做商业3.0购物中心的概念。走到物流是一个非常偶然的机会，年的时候，因为我们也做供应链，所以物流就成为自然而然的选择，到现在我们在市场上也做了将近6年的时间。从物流的角度来讲，我们今年也碰到很多的问题，包括大宗交易的价格上涨，包括新冠，包括政府对产业园的认识跟市场的差距，包括竞争等等。但是我们还是觉得物流仍然非常有机会，为什么这样讲呢？当然是从东百自身的角度出发，首先我们觉得物流的投资回报是非常不错的，特别是现在很多的投资回报的要求也顺着市场的要求在逐步降低，对我们获取项目是非常有价值的。第二是在海内外的投资，刚才也讲了投资热点非常热，所以我们在获取项目之后，也跟很多的基金进行合作，大家对项目也非常看好。第三是东百也大力走入到这个区域里面，因为东百在大湾区耕耘了60多年，所以在大湾区的投入和本身的人脉关系也非常好。
在这个情况下，我们有三点需要做的，第一是精细化，从简单的拿项目到开发，现在逐渐注重NOI的回报率作为第一选择。第二是打造商业+物流的环境，我们本身商业的3.0发展，私募、创投，链接后端的客户，包括我们的合作伙伴，区域的品牌领头羊，都是各方面的结合。从商业方面延伸下来，到我们的物流价值的延伸。当然我们也在跟很多的行业一起打造东百物流的产品线，估计到明年年初的时候可以推进。第三是政商协同，东百是A股上市企业，我们在接下来的工作中会切实落地税务的需求，引领当地的发展，包括业态和伙伴。同时我们也非常欢迎跟存量的合作伙伴一起合作，创造平台，共同得到发展的机会。
邓懿君：东百从传统产业叠加转型，非常了不起。刚才朱总谈到回报率不错，我们线上有高盛的魏总，您最近也有投物流，是不是回报率不错呢？
魏杰：高盛跟在座的各位都有很多的接触，在座有很多都是高盛的朋友或者客户，得到各位客户的支持和信任，高盛的投行业务无论是在股票发行还是在并购方面，多年来在全球和各个大区排名一直是比较靠前的。
高盛作为一家综合性的金融服务平台，我们不仅有投行业务、交易平台，也有自己的资产管理和财富管理的业务。我们集团在年上半年市场充满挑战的情况下依然取得了13.6%左右的股本回报率，这是我们非常自豪的。高盛在亚洲也是深耕多年，目前高盛亚洲在高盛全球的业务占比是大概15%左右，北美是占比50%多，欧洲是30%左右。
谈到物流业的机会，从资本市场的角度，我们是非常看好这个行业的。
另外从资金的流入方面，无论是过去的12个月还是从疫情以来，我们也看到资金还是在积极地流入到物流行业，普遍来说物流行业是顺风的，把物流行业在房地产领域里面视为一个比较低风险的投资领域。所以相对来说大家也看到在过去几年，大家常说的资本化率，在物流领域不断受到挤压，目前已经基本上是在4.5%到5.5%的水平，已经到了甲级写字楼的水平了。
还有一点我们非常
